Immobilie selbst verkaufen: Was kostet die Vermarktung? Alle Posten mit Beispielrechnung

In der Beispielrechnung weiter unten kostet die Vermarktung beim Verkauf ohne Makler zwischen knapp 300 und gut 2.500 €. Sparsam geht es mit einem Inserat auf einem Immobilienportal, Handyfotos, einem Verbrauchsausweis (der günstigeren der beiden Arten des Energieausweises) und einem einfachen Grundriss. Die obere Summe ergibt sich mit professionellen Fotos, dem teureren Bedarfsausweis und einem 3D-Rundgang. Gesetzlich verlangt ist davon nur der Energieausweis, alles andere ist freiwillig.

Dazu kommt die eigene Zeit, die ein Anbieter von Immobilienvermittlung mit rund 83 Stunden ansetzt. Der Notar gehört nicht zur Vermarktung, und seine Kosten trägt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer. Verglichen mit der Provision (dem Lohn) eines Maklers, die für den Verkäufer bei einem Kaufpreis von 400.000 € bis zu 14.280 € betragen kann, ist der Unterschied rechnerisch groß. Er gilt aber nur, wenn der Verkaufspreis am Ende nicht niedriger ausfällt.

Was „Vermarktung“ hier meint

Vermarktung heißt alles, was nötig ist, damit Kaufinteressenten die Immobilie finden, sich ein Bild machen können und eine Entscheidung treffen. Das sind das Inserat auf einem Immobilienportal, die Bilder, die Pflichtunterlagen und die Zeit für Anfragen und Besichtigungen. Nicht dazu gehören der Notar, die Eintragung ins Grundbuch und Steuern. Sie fallen bei jedem Verkauf an, auch mit Makler.

Alle Preise unten stammen von Seiten, die am 01.11.2026 geöffnet wurden. Hinter jedem Betrag steht, aus welcher Quelle er kommt und aus welchem Jahr der Stand ist, soweit die Seite ihn nennt. Es sind Richtwerte, keine Angebote. Regionale Anbieter weichen ab, und Preise ändern sich. „Brutto“ heißt: mit Umsatzsteuer, „netto“: ohne. Als Privatperson zahlen Sie den Bruttopreis. Viele Quellen sagen aber nicht, welchen von beiden sie meinen, und dann steht es unten ausdrücklich dabei.

1. Das Inserat auf einem Portal

Ein Immobilienportal ist eine Internetseite, auf der Anbieter Immobilien einstellen und Suchende danach filtern. ImmoScout24 und Immowelt sind zwei bekannte.

ImmoScout24 nennt den Preis für Privatanbieter nicht vorab. Auf der Seite mit den Verbraucherinformationen steht nur, dass er von der Rubrik (Miete oder Kauf) und der Laufzeit abhängt. Die Laufzeiten sind 14 Tage, 1 Monat oder 3 Monate, und der Betrag erscheint erst im Buchungsdialog vor dem Abschluss. Ob ein Verkaufsinserat kostenlos sein kann, beantworten die Seiten von ImmoScout24 nicht einheitlich. Die Erklärung zum kostenlosen Inserieren (Stand: 13.08.2026) sagt: „Kostenlose Verkaufsinserate gibt es hingegen nicht.“ Dieselbe Seite beschreibt aber ein kostenloses „Basis-Inserat“ für Privatanbieter, das 14 Tage läuft und nur einmal in sechs Monaten buchbar ist, ohne zu sagen, ob es für Verkäufe gilt. Der Ratgeber zum Privatverkauf wirbt mit „Inserieren ab 0 €“. Was für Ihr Objekt gilt, zeigt Ihnen deshalb nur der Buchungsdialog.

Eine Größenordnung liefert ein Ratgeber von Homeday, einem Immobilienvermittler: Danach kostete ein Inserat auf ImmoScout24 mit 60 Tagen Laufzeit 109,90 bis 489 € (Stand: 25.06.2023). Der Anbieter ohne-makler.net bündelt Inserate für Privatverkäufer und verlangt für sein Paket 2 mit ImmoScout24 und zwei kleineren Portalen 149 € für einen Monat, 249 € für zwei und 299 € für drei Monate. Das Paket 3 mit rund 13 Portalen, darunter ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen, kostet 399 € für drei Monate. Die Seite sagt nicht, ob die Preise brutto oder netto sind, und nennt kein Datum. Der Anbieter wirbt mit „bis zu 50 %“ Ersparnis gegenüber der Einzelbuchung. Das lässt sich anhand der Seite nicht nachprüfen. Preise für Immowelt und Kleinanzeigen allein konnten nicht belegt werden.

Ein Inserat endet nach seiner Laufzeit. Wer dann nicht verkauft hat, bucht neu.

2. Fotos

Fotos sehen Interessenten im Inserat zuerst. Mit einem Handy kosten sie nichts außer Zeit, und wie man eine Wohnung dafür vorbereitet, zeigt Wohnung für einen 3D-Scan vorbereiten.

Ein Immobilienfotograf kostet nach den Quellen, die sich öffnen ließen, zwischen 300 und 400 €:

• ohne-makler.net nennt 349 € für 10 Fotos und 399 € für 20 Fotos, jeweils mit Anfahrt. Vor Ort rechnet der Anbieter pro 10 Fotos mit 45 bis 60 Minuten (ohne Datum, brutto oder netto nicht angegeben).
• Homeday setzt für einen professionellen Fotografen mindestens 300 € an (2023).
• Das Vermittlungsportal Fixando nennt für Niedersachsen einen Durchschnitt von 350 €. Was darin enthalten ist, steht nicht dabei, und die Preisangabe ist nicht datiert.

3. Der Energieausweis

Der Energieausweis ist der einzige Posten in dieser Liste, den das Gesetz verlangt. Er beschreibt, wie viel Energie ein Gebäude braucht. Die Gesetzestexte tragen auf gesetze-im-internet.de inzwischen den Titel Gebäudemodernisierungsgesetz (die Adresse lautet noch /geg/, das Gesetz hieß früher Gebäudeenergiegesetz). Wer verkauft, muss den Ausweis dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, und der Käufer bekommt ihn nach dem Vertragsabschluss. Er gilt zehn Jahre. Liegt er schon vor, muss das Inserat wichtige Angaben daraus enthalten: die Art des Ausweises, den Energiewert, den wichtigsten Energieträger der Heizung (also etwa Gas oder Öl) und bei Wohngebäuden das Baujahr und die Effizienzklasse.

Es gibt zwei Arten, und sie kosten unterschiedlich viel:

• Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkosten der letzten Jahre aus. Das geht ohne Besichtigung und ist günstig: 50 bis 100 € nennt die Beratungsgesellschaft co2online (Seite vom 17.12.2021, gilt laut Seite, wenn Fotos den Zustand zeigen und kein Vor-Ort-Termin nötig ist), 50 bis 100 € für Ein- und Zweifamilienhäuser nennt Dr. Klein (Artikel vom 19.09.2023). Der Dienstleister ista führt ihn in seiner Preisliste mit 137,98 € brutto (ohne Datum).
• Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Baujahr, Bauteilen und Heizungstechnik. Das ist mehr Arbeit: co2online nennt 300 bis 500 € mit Datenaufnahme vor Ort, Dr. Klein 200 bis 500 € bei einem Vor-Ort-Termin, und ista nimmt 527,11 € brutto für ein Haus mit bis zu fünf Wohneinheiten. Ohne Termin vor Ort, also online mit eigenen Fotos und Unterlagen, nennen beide Seiten niedrigere Beträge: Dr. Klein 100 bis 200 €, co2online „um die 100 €“.

Welchen Ausweis Sie brauchen, ist nicht immer Ihre Wahl. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt § 80 den Bedarfsausweis vor. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei der Fertigstellung oder durch spätere Arbeiten die Dämmvorschrift („Wärmeschutzverordnung“) von 1977 erfüllte. Für viele ältere Häuser kommt also nur der Bedarfsausweis infrage, der mehr kostet als der Verbrauchsausweis.

4. Der Grundriss

Ein Grundriss ist die Zeichnung der Räume von oben. Er zeigt, wie die Räume zueinander liegen. Wer ihn noch von Bauunterlagen oder vom Kauf hat, kann ihn verwenden, sollte aber prüfen, ob er zum heutigen Zustand passt. Das rät auch ImmoScout24 in der Unterlagen-Liste (Stand: 11.09.2026). Ein neuer Grundriss kostet je nach Weg:

• Der Anbieter ohne-makler.net nennt für seinen Grundriss-Service „ab 29 €“. Eine Bestellung umfasst eine Etage oder Wohnung bis 200 m², geliefert in zwei bis vier Arbeitstagen (ohne Datum, brutto oder netto nicht angegeben).
• Dr. Klein schreibt, dass ein einfacher Grundriss für ein kleines Einfamilienhaus um die 100 € kosten kann. Die Spanne reicht bis etwa 3.000 € bei aufwendigen Wünschen, die für einen Verkauf nicht nötig sind (Artikel vom 23.10.2024).

5. Weitere Unterlagen

Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Rechte oder Lasten eingetragen sind. Das Grundbuch ist das öffentliche Verzeichnis aller Grundstücke und ihrer Eigentümer. Beim Amtsgericht Ansbach kostet ein einfacher Ausdruck 10 €, ein beglaubigter 20 € (ohne Datum). Als Eigentümer dürfen Sie ihn nach derselben Seite anfordern. Andere Gerichte können abweichen.

Eine Flurkarte (der Kartenauszug, der die Grenzen des Grundstücks zeigt) und weitere Dokumente nennt die Unterlagen-Liste von ImmoScout24, allerdings ohne Preise.

6. Ein Rundgang zum Durchgehen

Ein begehbarer 3D-Rundgang ersetzt keine Fotos. Er zeigt zusätzlich, wie die Räume zusammenhängen, und Interessenten können ihn vor dem Termin ansehen. Das kann Besichtigungen mit Menschen sparen, für die die Wohnung ohnehin nicht passt, wie Besichtigungstourismus vermeiden erklärt. Ob sich ein Rundgang beim Verkauf ohne Makler lohnt, behandelt Lohnt sich ein 3D-Rundgang beim Hausverkauf ohne Makler?. Wovon der Preis abhängt und welche Alternativen es gibt, steht in Was kostet ein 3D-Rundgang? und in Alternativen zu Matterport. Den Ablauf vor Ort beschreibt 3D-Rundgang erstellen lassen.

Für Privatverkäufer, die selbst in der Immobilie wohnen, ist außerdem der Datenschutz wichtig, denn in einem Rundgang sind persönliche Dinge zu sehen. Dazu gibt 3D-Rundgang und Datenschutz Auskunft.

Bei Horama kostet das Paket Rundgang 690 € netto für bis zu 120 m² Wohnfläche, fertig 7 Tage nach der Aufnahme, und die Anfahrt im Rhein-Neckar-Raum ist enthalten (weiter weg kommt eine Anreisepauschale dazu). Wie lange der Rundgang danach online bleibt, ist ein eigener Posten: 149 € netto für 12 Monate ohne Abo. Als Privatperson zahlen Sie die Umsatzsteuer von 19 % obendrauf. Für Eigentümer, die nur ein Objekt haben, gibt es bei Horama ein eigenes Paket: Rundgang plus 12 Monate online für 839 € netto, also 998,41 € brutto, beschrieben unter Für Eigentümer. In der Beispielrechnung steht dieser Betrag.

Was nicht zur Vermarktung gehört: der Notar

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Beurkunden heißt: Der Notar setzt den Vertrag auf, liest ihn vor und bestätigt ihn rechtlich. Das ist ein Kostenpunkt, aber keiner der Vermarktung, denn er fällt bei jedem Verkauf an. Und er trifft meist den Käufer: § 448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt, dass der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung (der Einigung über den Eigentumswechsel) sowie der Eintragung ins Grundbuch trägt. Verkäufer und Käufer können das im Vertrag anders regeln. Welche Kosten für Ihre Immobilie tatsächlich anfallen, nennt Ihnen das Notariat.

Weitere Posten, die mit der Vermarktung nichts zu tun haben, nennt ImmoScout24 in der Erklärung zum kostenlosen Inserieren: ein Wertgutachten, die Spekulationssteuer (eine Steuer auf den Gewinn beim Verkauf) und eine Vorfälligkeitsentschädigung (eine Gebühr der Bank, wenn ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird). Ob sie bei Ihnen anfallen, klären Sie mit Steuerberater und Bank.

Der Zeitaufwand

Die eigene Zeit ist der größte Posten, der in keiner Rechnung auftaucht. Wie viele Stunden es werden, hängt stark vom Objekt und von der Nachfrage ab. Es gibt dazu keine unabhängige Untersuchung, nur Beispielrechnungen von Anbietern.

Homeday rechnet in seinem Ratgeber zum Hausverkauf (Stand: 25.06.2023) mit rund 83 Stunden insgesamt. Die größten Posten sind 10 Stunden für die Unterlagen, 10 für Anfragen, 10 für die Besichtigungen samt Terminabsprachen, 8 für ihre Vorbereitung und 7 für die Nachbearbeitung. Dazu kommen Verhandlung, Notar, Übergabe, rund 5 Stunden Fahrtzeit und 10 Stunden für Risiken wie eine falsche Käuferauswahl. Mit einem von Homeday angesetzten Stundenwert von 25 € ergibt das 2.075 €. Das Unternehmen verkauft selbst Maklerleistungen, die Zahlen sind also nicht neutral. Sie zeigen aber, welche Schritte anfallen. ImmoScout24 spricht in seinem Ratgeber zum Privatverkauf von einem „enormen Zeitaufwand von Anfang an“ und sagt, dass Verkäufer in der Besichtigungsphase ständig erreichbar sein müssen (Stand: 28.08.2026).

Eine Beispielrechnung

Angenommen, ein Einfamilienhaus mit 120 m² soll privat verkauft werden. Die Spalte „sparsam“ nimmt das Günstigste, das den Pflichten genügt, die Spalte „ausführlich“ nimmt professionelle Fotos und einen Rundgang dazu. Alle Beträge stehen so da, wie die Quelle sie nennt (brutto, wo es angegeben ist), mit dem oben genannten Stand.

Posten	sparsam	ausführlich
Inserat ImmoScout24, 60 Tage (Homeday, 2023)	109,90 €	489,00 €
Fotos (Handy / 20 Fotos vom Profi, ohne-makler.net)	0 €	399,00 €
Energieausweis (Verbrauchsausweis / Bedarfsausweis für ein Haus mit bis zu 5 Wohneinheiten, ista)	137,98 €	527,11 €
Grundriss (ohne-makler.net „ab“ / Dr. Klein „um die 100 €“)	29,00 €	100,00 €
Grundbuchauszug (Amtsgericht Ansbach, einfach / beglaubigt)	10,00 €	20,00 €
3D-Rundgang mit 12 Monaten Online-Zeit (Horama, Paket für Eigentümer)	0 €	998,41 €
Summe Vermarktung	286,88 €	2.533,52 €

Die Spalte „sparsam“ nimmt an, dass ein Verbrauchsausweis erlaubt ist. Bei einem Haus, für das der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist es meist der Bedarfsausweis (siehe oben), und die Summe steigt entsprechend.

Dazu kommt die eigene Zeit, die in dieser Summe nicht steckt. Mit den 83 Stunden aus dem Beispiel von Homeday wären es bei 25 € je Stunde 2.075 €. Die Rechnung enthält außerdem weder die Notarkosten noch eine Wertermittlung. Für die Preisfindung setzt Homeday einen Gutachter mit 1.500 € an. Die Online-Bewertung von ImmoScout24 kostet für Privatpersonen 44,90 € inklusive Umsatzsteuer (Einzelbuchung).

Der Vergleich mit einem Makler

Die Provision ist der Grund, warum viele Eigentümer selbst verkaufen. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer sie bei Häusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, in der Regel zu gleichen Teilen. § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangt, dass beide gleich viel zahlen, wenn der Makler für beide tätig ist. Die Gesamtprovision liegt nach Angaben der Sparkasse je nach Bundesland bei bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 400.000 € wären das höchstens 28.560 € und für den Verkäufer die Hälfte, also bis zu 14.280 € (eigene Rechnung). Die tatsächliche Provision ist Verhandlungssache.

Dem steht ein Risiko gegenüber: Das Portal Immowelt, das selbst Anzeigen vermarktet, nennt in einer Auswertung (14.10.2025) einen Aufschlag von 8,6 % bei privaten Anbietern gegenüber marktgerechten Preisen. Wie die Zahl ermittelt wurde, beschreibt der Artikel nicht. Das dort geschilderte Beispiel (eine Wohnung für 400.000 € gegenüber einem Privatangebot für 435.000 €, das mehrfach reduziert wurde) ist als Veranschaulichung gedacht, nicht als belegter Einzelfall. Wer zu hoch ansetzt, verliert Zeit und muss womöglich Inseratsgebühren mehrfach zahlen. Ob sich der Privatverkauf lohnt, hängt deshalb weniger an den Vermarktungskosten als an einem realistischen Preis. Wie man den Auftritt insgesamt verbessert, steht in Wie kann ich meine Immobilie besser vermarkten?.

Häufige Fragen

Kann ich eine Immobilie kostenlos selbst inserieren?

Das sagen die Seiten von ImmoScout24 nicht einheitlich: Eine Seite schreibt „Kostenlose Verkaufsinserate gibt es hingegen nicht“, eine andere wirbt mit „Inserieren ab 0 €“, und es gibt ein kostenloses Basis-Inserat für 14 Tage. Prüfen Sie vor dem Buchen den Betrag im Buchungsdialog. Ganz ohne Kosten bleibt ein Verkauf ohnehin nicht, denn nach ImmoScout24 fallen Energieausweis und Grundbuchauszug immer an.

Brauche ich beim Privatverkauf einen Energieausweis?

Ja, wenn für das Gebäude keiner mehr gültig ist. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und wenn er vorliegt, gehören wichtige Angaben daraus schon ins Inserat (§§ 80 und 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes). Ausnahmen gibt es unter anderem für denkmalgeschützte Gebäude. Das ist keine Rechtsberatung. Im Zweifel fragen Sie einen Energieberater oder Anwalt.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

In der Regel der Käufer. Das Gesetz weist ihm die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbuch zu (§ 448 Absatz 2 BGB). Abweichende Vereinbarungen im Vertrag sind möglich.

Lohnt sich ein 3D-Rundgang für einen Privatverkauf?

Das hängt davon ab, wie viele Interessenten Sie erwarten und wie weit sie anreisen. Ein Rundgang kostet nach dem Vorschlag von Horama mit Online-Zeit 998,41 € und damit mehr als alle übrigen Posten der sparsamen Variante zusammen. Er kann aber Besichtigungen mit Interessenten sparen, für die das Haus nicht passt. Bei einem Haus mit ohnehin viel Nachfrage ist er vermutlich entbehrlich (Annahme). Wenn Käufer aus anderen Städten kommen, kann er die erste Besichtigung vor Ort ersetzen. Mehr dazu steht in Lohnt sich ein 3D-Rundgang beim Hausverkauf ohne Makler?.

Was spare ich gegenüber einem Makler?

Den Teil der Provision, den der Verkäufer trägt, also bei 400.000 € bis zu 14.280 €. Dem stehen Vermarktungskosten von etwa 300 bis 2.500 €, Ihre eigene Zeit und das Risiko eines zu hohen Preises gegenüber.