Lohnt sich ein 3D-Rundgang beim Hausverkauf ohne Makler?

Ein 3D-Rundgang, also ein Modell der Wohnung, in dem man sich am Bildschirm frei bewegt wie bei einer Besichtigung, lohnt sich beim Verkauf ohne Makler nach unserer Einschätzung vor allem in drei Fällen: wenn die Wohnung oder das Haus noch bewohnt ist und jede Besichtigung Aufwand bedeutet, wenn Interessenten von weiter weg kommen und wenn Sie nicht jeden Abend Fremde durchs Haus führen wollen. Der Rundgang hilft dann, vorab auszusortieren, wer sich das Objekt vorstellen kann. Bei einer leeren Wohnung in gefragter Lage mit einfachem Grundriss ist er eher ein Extra als ein Muss.

Auf einen höheren Verkaufspreis sollten Sie nicht rechnen. Die unabhängigen Studien, die wir gefunden haben, zeigen einen Preisaufschlag zwischen null und etwa zwei Prozent, und eine Untersuchung aus Los Angeles findet nach Abzug der Foto- und Textqualität keinen bedeutsamen Preiseffekt. Gemessen am Kaufpreis sind die Kosten gering, aber ein Rundgang ersetzt weder gute Fotos noch die Besichtigung vor Ort.

Was sich beim Verkauf ohne Makler ändert

Mit Makler übernimmt jemand die Termine, die Vorauswahl der Interessenten und die Präsentation. Ohne Makler liegt das alles bei Ihnen, und das heißt: Sie führen jede Besichtigung selbst durch, oft nach Feierabend oder am Wochenende, und Sie lassen Fremde in Ihr Zuhause. Ein Teil dieser Termine bringt am Ende nichts, weil Grundriss, Lage oder Preis nicht passen. Dieses Phänomen heißt Besichtigungstourismus und kostet Makler wie Privatverkäufer Zeit (mehr dazu in Besichtigungstourismus vermeiden). Welche Posten beim Selbstverkauf insgesamt anfallen, steht in Immobilie selbst verkaufen: Was kostet die Vermarktung?.

Dazu kommt der Kostenvorteil, der erst einmal gegen jede Zusatzausgabe spricht. Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern Verhandlungssache. Als marktüblich gelten in Baden-Württemberg 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer, geteilt in je 3,57 Prozent für Verkäufer und Käufer (Reduco, Stand August 2026). Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher: Die Käuferseite darf höchstens die Hälfte der Provision tragen, die Verkäuferseite also mindestens die Hälfte (IHK Darmstadt zu den §§ 656a bis 656d BGB). Wer ohne Makler verkauft, spart sich diesen Anteil. Es ist verständlich, dass man dann auch bei Fotos und Präsentation sparsam sein will.

Was ein Rundgang kostet, im Verhältnis zum Kaufpreis

Ein Rechenbeispiel macht die Größenordnung sichtbar. Angenommen, Ihre Wohnung soll 300.000 € bringen. Das ist eine Beispielzahl, kein Marktwert. Dann sieht der Vergleich so aus (eigene Rechnung):

Posten	Betrag	Anteil am Kaufpreis
Maklerprovision, Verkäuferanteil (3,57 % bei hälftiger Teilung), die Sie sparen	10.710 €	3,57 %
Foto-Paket mit 20 Fotos vom Fotografen	399 €	0,13 %
360°-Rundgang per Post, „ab“-Preis	189 €	0,06 %
Begehbarer 3D-Rundgang bei Horama, Paket für Eigentümer mit 12 Monaten online	998,41 €	0,33 %

Brutto heißt: einschließlich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Die Preise für Fotos und 360°-Rundgang sind Preise eines einzelnen Anbieters, ohne-makler.net für die Fotos und dessen Seite zur virtuellen Besichtigung für den Rundgang, Stand 1. November 2026. Ob bei den Preisen 189 € und 399 € die Mehrwertsteuer enthalten ist, sagen die Seiten nicht. Andere Anbieter verlangen anderes. Selbst der teuerste der drei Posten, der Rundgang für Eigentümer, kostet weniger als ein Zehntel des Verkäuferanteils der Provision (998,41 € gegenüber 10.710 €). Ein Makler leistet mehr als ein Rundgang, die Zahlen zeigen nur die Größenordnung.

Wichtiger als die Summe ist die Frage, was sie bringen muss, damit sie sich rechnet. Bei 300.000 € entspricht ein Preisaufschlag von einem Prozent 3.000 €. Ob ein Rundgang so viel bewirkt, ist offen, wie der nächste Abschnitt zeigt. Sinnvoller ist es, den Rundgang nach seinem anderen Nutzen zu beurteilen: Er kann Termine und Nerven sparen.

Was die Forschung zum Nutzen sagt

Die großen Prozentzahlen, die man im Netz findet, stammen meist von Anbietern. Wie man sie einordnet, erklärt Bringt ein 3D-Rundgang mehr Anfragen?. Hier nur das, was Studien von Hochschulen zeigen. Sie stammen aus den USA oder aus Singapur und betreffen Rundgänge im weiten Sinn, nicht nur begehbare 3D-Modelle.

• Preis im Schnitt gering. Ein Arbeitspapier des NBER, einem US-Forschungsinstitut (Soleymanian und Qian, November 2024; ein Arbeitspapier ist ein Forschungsbericht, den noch keine Fachzeitschrift geprüft hat), kommt auf durchschnittlich etwa ein Prozent höhere Verkaufspreise. Der Effekt ist seit der Corona-Zeit geschrumpft, was die Autoren damit deuten, dass Rundgänge vom Neuen zum Normalfall geworden sind.
• Oft kein Preiseffekt. In Los Angeles wurden 75.178 Hausverkäufe zwischen März 2019 und März 2021 ausgewertet. Rechnet man die Qualität von Fotos und Beschreibungen heraus, ist der Effekt auf den Preis laut Harvard Business School „insignifikant“, das heißt: nicht von Zufall zu unterscheiden. Ohne diese Bereinigung waren es etwa 1,1 Prozent. Dort heißt es außerdem, Rundgänge könnten in weniger gefragten Lagen und bei kleineren Maklerfirmen etwas helfen. Die Forscherin vermutet, dass solche Inserate dadurch mehr Aufmerksamkeit bekommen.
• Leere Häuser: kein Preiseffekt. Eine Studie mit 34.359 Verkäufen von Einfamilienhäusern fand bei leerstehenden Häusern keinen Einfluss auf den Preis. Bei den übrigen Häusern unterschieden sich Richtung und Größe der Wirkung nach Preisklasse und Bewohnerart. Die Autoren sehen Rundgänge als Mittel, die Schwierigkeit zu überwinden, Häuser zu zeigen.
• Mehr Interessenten, aber oft längere Vermarktung. Eine Studie aus Singapur (Daten von 2015 bis 2018) fand, dass Inserate mit 360°-Rundgang oder Drohnenvideo mehr potenzielle Käufer erreichen, häufiger verkauft werden und höhere Preise erzielen. Die Zeit bis zum Verkauf war oft länger. Mögliche Erklärung: Zu viel Information kann Käufer zögern lassen.
• Höherer Preis, längere Zeit bis zum Verkauf. Eine Untersuchung von mehr als 19.000 Verkäufen im Orange County in Kalifornien aus dem Jahr 2016 fand einen mindestens zwei Prozent höheren Preis und eine um sechs Prozent längere Zeit bis zum Verkauf (Zusammenfassung der University of Iowa). Die Häuser mit Rundgang hatten dort allerdings schon höhere Angebotspreise und waren in besserem Zustand, der Aufschlag kann also zum Teil daran liegen, welche Häuser Rundgänge bekamen. Warum die Verkäufe länger dauerten, hat die Studie nicht untersucht.

Für den deutschen Markt und für begehbare Rundgänge, wie sie mit Gaussian Splatting entstehen, haben wir keine unabhängige Messung gefunden. Gaussian Splatting ist ein Verfahren, das aus vielen Bildern ein räumliches Modell berechnet (Was ist Gaussian Splatting?). Was sich aus den Studien ableiten lässt, ist keine Preisgarantie, sondern höchstens eine Tendenz: Ein Rundgang hilft vermutlich dort, wo Besichtigungen aufwendig sind oder wo ein Inserat sonst wenig Aufmerksamkeit bekäme.

Wann sich ein Rundgang lohnt

Das Folgende ist unsere Einschätzung, gestützt auf die oben genannten Studien, keine Messung.

• Das Objekt ist bewohnt. Jede Besichtigung bedeutet dann Aufräumen, Anwesenheit und Fremde im eigenen Zuhause. Ein Rundgang, den Interessenten vorab ansehen, kann einen Teil dieser Termine sparen.
• Interessenten kommen von weiter weg. Wer drei Stunden anreisen müsste, entscheidet leichter, ob sich das lohnt, wenn er vorher durch die Räume gegangen ist.
• Der Grundriss ist ungewöhnlich. Bei einem Haus mit mehreren Ebenen, Anbauten oder verwinkelten Räumen zeigt ein Rundgang mehr als zehn Fotos, weil man sieht, wie die Räume zusammenhängen.
• Sie wollen die Zahl der Termine begrenzen. Wer vor dem Termin Rundgang und Exposé kennt, kommt eher mit konkreten Fragen als aus Neugier. Ein Exposé ist die Objektbeschreibung mit Fotos, Grundriss und Eckdaten. Weitere Wege, Termine zu begrenzen, beschreibt Besichtigungstourismus vermeiden.

Wann er sich eher nicht lohnt

• Die Wohnung ist leer, klein und gefragt. Wenn ohnehin genug Interessenten kommen und die Räume schnell erfasst sind, bringt ein Rundgang wenig. Das passt zum Befund, dass er bei leerstehenden Häusern den Preis nicht beeinflusst.
• Das Budget ist knapp. Dann kommen zuerst gute Fotos und ein Grundriss mit Maßen, danach erst ein Rundgang.
• Sie können oder wollen nicht aufräumen. Ein Rundgang zeigt mehr als Fotos, weil man sich darin bewegt. Private Gegenstände müssen vorher weg, mehr dazu unter Wohnung für einen 3D-Scan vorbereiten.
• Mieter wohnen im Objekt und stimmen nicht zu. Dann dürfen Bilder ihrer Wohnung nicht veröffentlicht werden. Was dabei gilt, steht in 3D-Rundgang und Datenschutz und in 3D-Rundgang in einer vermieteten Wohnung.

Die Alternativen

Ein begehbarer 3D-Rundgang ist nicht die einzige Möglichkeit, Interessenten die Räume vorab zu zeigen.

Fotos vom Profi. Das ist die Grundlage. Auch ohne-makler.net schreibt, dass normale Fotos wichtig bleiben, weil Interessenten sie erwarten und online zuerst sehen, während eine virtuelle Besichtigung erst angeklickt werden muss. Der Anbieter nennt für 10 Fotos vom Fotografen 349 € und für 20 Fotos 399 €, jeweils inklusive Anfahrt; eine dezente Bildbearbeitung ist laut Seite immer enthalten (Preisseite).

360°-Aufnahme per Post. Bei ohne-makler.net bekommen Sie eine 360°-Kamera als versichertes DHL-Paket, nehmen selbst auf oder buchen einen Fotografen, schicken die Kamera zurück, und der Anbieter bearbeitet die Bilder zum Rundgang (Ablauf und Preise). Das Paket kostet ab 189 € und enthält zwei Aufnahmetage. Der Link zum Rundgang bleibt laut Seite für die Laufzeit eines Inserats bei dem Anbieter gültig, mindestens aber sechs Monate. Danach lässt sich der Rundgang für 19 € (inklusive Mehrwertsteuer) um drei Monate verlängern. Wer nicht selbst aufnehmen will, kann den Vor-Ort-Service des Anbieters nutzen. Die Preise gelten laut Seite pro 200 m² Wohnfläche und fallen bei größeren Objekten höher aus, einen Betrag nennt die Seite nicht. Ohne Inserat bei dem Anbieter ist das Hosting, also das Bereithalten des Rundgangs im Internet, nicht inklusive. Dann muss das Ergebnis in ein Kundenkonto bei Matterport übertragen werden, dem Hersteller der Kamera-Technik, mit der der Anbieter arbeitet. Was das kostet, nennt die Seite nicht.

Das ist ein günstiger Einstieg, aber ein anderes Format als ein begehbarer 3D-Rundgang. Rundgänge mit Matterport-Technik funktionieren in der Regel von Aufnahmepunkt zu Aufnahmepunkt: Man springt von einer Stelle zur nächsten, an der die Kamera stand, und kann sich nicht frei durch den Raum bewegen. Das Prinzip erklärt 360°-Rundgang oder 3D-Rundgang?. Wie der Rundgang dieses Anbieters genau funktioniert, nennt dessen Seite nicht. Für viele Wohnungen reicht das Format aus, es ist keine schlechtere Wahl, nur eine einfachere.

Ein Video. Ein ruhig geführtes Handyvideo durch die Wohnung zeigt, wie die Räume zusammenhängen, und kostet nichts außer Zeit. Man sieht nur, was die Kamera zeigt, und kann nicht selbst entscheiden, wohin man schaut. Zu Videos als Verkaufshilfe haben wir nur die Singapur-Studie gefunden, die Drohnenvideos gemeinsam mit 360°-Rundgängen untersucht hat.

Begehbarer 3D-Rundgang. Hier geht man frei durch die Räume, am Rechner und auf dem Handy. Dafür ist die Aufnahme aufwendiger, deshalb bieten ihn meist Dienstleister an. Was ein solcher Rundgang kostet und wovon der Preis abhängt, steht in Was kostet ein 3D-Rundgang?, den Ablauf beschreibt 3D-Rundgang erstellen lassen.

Ein Beispiel: Horama

Horama nimmt begehbare 3D-Rundgänge auf, vor allem für Makler (Paket Rundgang bis 120 m² Wohnfläche: 690 € netto, also ohne Mehrwertsteuer, Lieferung 7 Tage nach der Aufnahme, Anfahrt im Rhein-Neckar-Raum inklusive; dazu 149 € netto für 12 Monate Online-Zeit ohne Abo). Für Eigentümer gibt es beides zusammen als Paket „Rundgang für Eigentümer“: 839 € netto, also 998,41 € brutto, für Wohnflächen bis 120 m². Einzelheiten stehen unter Für Eigentümer.

Was ein Rundgang nicht ersetzt

Die Besichtigung. Auch der Anbieter ohne-makler.net schreibt, dass die virtuelle Besichtigung „auf keinen Fall“ ein Ersatz für die Besichtigung vor Ort ist und dass man mit Interessenten, die nach dem Rundgang ernsthaft Interesse zeigen, zusätzlich einen Termin vor Ort machen sollte. Was ein Rundgang nicht zeigt, ist nach unserer Einschätzung vor allem das, was man nur vor Ort wahrnimmt: Geräusche von der Straße, Gerüche, die Nachbarschaft, den Zustand von Wänden und Fenstern aus der Nähe.

Das vollständige Exposé. Liegt ein Energieausweis vor (das Dokument, das zeigt, wie viel Energie ein Gebäude braucht), müssen Verkäufer in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien bestimmte Angaben daraus machen: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch (die Energiemenge, die das Gebäude für Heizung und Warmwasser benötigt), die wichtigsten Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Das regelt § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das früher Gebäudeenergiegesetz hieß. Ein Rundgang erfüllt diese Pflicht nicht.

Die Prüfung der Interessenten. Ein Rundgang sagt nichts darüber, ob jemand den Kauf bezahlen kann. Dafür sollten Sie nach Hinweis von ohne-makler.net vor Vertragsabschluss eine Finanzierungszusage der Bank verlangen. Eine bloße Finanzierungsbestätigung belegt dort nur die Zahlungsfähigkeit des Interessenten, nicht die Freigabe der konkreten Summe durch die Bank.

Häufige Fragen

Wie viel kostet ein 3D-Rundgang beim Verkauf ohne Makler?

Das hängt vom Format. Ein 360°-Rundgang per Postkamera kostet bei ohne-makler.net ab 189 €, ein Fotograf für 20 Fotos 399 €. Begehbare 3D-Rundgänge liegen höher. Bei Horama kostet das Paket für Makler 690 € netto (ohne Mehrwertsteuer). Für Eigentümer kostet das Paket mit 12 Monaten online 998,41 € brutto. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das zwischen 0,06 und 0,33 Prozent.

Erhöht ein Rundgang den Verkaufspreis?

Nicht zuverlässig. Die Studien, die wir gefunden haben, zeigen im Schnitt etwa ein bis zwei Prozent, und in Los Angeles war der Effekt nach Abzug der Foto- und Textqualität nicht bedeutsam. Bei leerstehenden Häusern fand eine andere Studie keinen Preiseffekt. Planen Sie den Rundgang deshalb nicht als Preisaufschlag ein, sondern als mögliche Hilfe bei Terminen.

Reichen gute Fotos und ein Grundriss nicht aus?

Für viele Wohnungen ja, besonders wenn sie leer, klein und gefragt sind. Ein Rundgang hilft nach unserer Einschätzung vor allem, wenn das Objekt bewohnt ist, wenn Interessenten von weiter weg kommen oder wenn der Grundriss schwer zu erklären ist.

Muss ich beim Aufnehmen etwas beachten?

Räumen Sie private Gegenstände, Wertsachen und persönliche Unterlagen vorher weg. Wohnen Mieter im Objekt, brauchen Sie deren Zustimmung. Mehr dazu steht in 3D-Rundgang und Datenschutz. Das ist keine Rechtsberatung.

Ersetzt ein Rundgang die Besichtigung?

Nein. Er kann vorab aussortieren helfen, wer sich das Objekt vorstellen kann, und so Termine sparen. Wer kaufen will, wird sich die Immobilie trotzdem persönlich ansehen.