3D-Rundgang in einer vermieteten Wohnung: Müssen die Mieter zustimmen?

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, darf sie Interessenten zeigen: Die Mieter müssen Besichtigungen dulden, wenn der Vermieter sie vorher ankündigt und die Termine zumutbar bleiben. Das hat der Bundesgerichtshof 2023 bestätigt. Dass die Wohnung dabei gefilmt oder fotografiert wird, gehört nach der Rechtsprechung und den Verbraucherseiten, die wir für diesen Artikel gelesen haben, nicht dazu. Dafür brauchen Eigentümer oder Makler die Zustimmung der Mieter.

Für einen 3D-Rundgang heißt das: Fragen Sie die Mieter, bevor Sie einen Aufnahmetermin vergeben, und halten Sie die Zustimmung schriftlich fest. Das ist keine Pflicht, aber im Streitfall der einfachste Nachweis. Wer die Mieter früh einbindet und ihnen erklärt, dass ein Rundgang unnötige Besichtigungen vermeiden helfen kann, dürfte die Zustimmung leichter bekommen. Das ist eine Annahme, keine Statistik.

Vorweg: Dieser Artikel fasst Gesetze, Urteile und Verbraucherseiten zusammen. Er ist keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit mit Mietern helfen ein Anwalt für Mietrecht, Ihr Eigentümerverband oder ein Mieterverein.

Zwei Fragen, die man trennen muss

Bei einer vermieteten Wohnung stecken zwei verschiedene Fragen in einer: Dürfen Fremde die Wohnung betreten, und darf die Wohnung aufgenommen und im Internet gezeigt werden? Für beide gilt ein anderer Maßstab.

Beim Betreten geht es um das Mietrecht. Die Mieter haben ein Recht, in ihrer Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, das das Grundgesetz schützt (Art. 13). Der Vermieter hat als Eigentümer ebenfalls ein Grundrecht, nämlich frei über sein Eigentum zu verfügen und es zu verkaufen (Art. 14). Beides muss ein Gericht gegeneinander abwägen.

Bei der Aufnahme kommt der Datenschutz dazu, denn Bilder aus bewohnten Räumen zeigen, wie jemand lebt. Das behandelt der Artikel 3D-Rundgang und Datenschutz. Hier geht es deshalb vor allem um das, was dort nicht steht: was Mieter dulden müssen und was nicht.

Was Mieter zulassen müssen: Besichtigungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 26. April 2023 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 420/21): Mieter müssen dem Vermieter nach vorheriger Ankündigung Zutritt gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Als Grund nennt das Urteil ausdrücklich die geplante Veräußerung, also den Verkauf der Wohnung. Die Pflicht folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, also der Regel, dass sich Vertragspartner fair verhalten müssen (§ 242 BGB), und kann zusätzlich im Mietvertrag stehen. Im Normalfall gewinnt der Vermieter die Abwägung, weil die Beeinträchtigung der Mieter nach Ansicht des Gerichts gering ist. Den Wortlaut finden Sie im Urteil auf der Seite des BGH. Eine Ausnahme kann es geben, wenn die Besichtigung die Gesundheit der Mieter ernsthaft gefährdet. In dem entschiedenen Fall berief sich die Mieterin auf eine schwere psychische Erkrankung, und der BGH verwies die Sache zur erneuten Prüfung zurück (Zusammenfassung bei Haufe).

Ähnlich ist es bei einer Neuvermietung, sobald das Ende des Mietverhältnisses feststeht. Dann müssen die Mieter Besichtigungen mit Nachmietern in einem zumutbaren Rahmen dulden (Haus & Grund).

Wie oft und wie lange, regelt kein Gesetz. Die Quellen nennen deshalb unterschiedliche Richtwerte, die Sie nicht als feste Regel verstehen sollten:

• Ankündigung: Haus & Grund nennt in der Praxis mindestens 48 Stunden Vorlauf und weist darauf hin, dass Gerichte mitunter schon Fristen von unter einer Woche als unzumutbar eingestuft haben. ImmoScout24 nennt 24 Stunden. Der BGH nennt gar keine Frist.
• Häufigkeit: Haus & Grund nennt für den Verkauf aus der Rechtsprechung ein bis zwei Besichtigungen pro Woche und bis zu drei Termine im Monat mit vorab ausgewählten Interessenten. Eine verbindliche Obergrenze gebe es nicht, und „Massenbesichtigungen sind für Mieter jedoch unzumutbar.“
• Zeit: Üblich sind Werktage zwischen 10 und 18 Uhr. Samstag zählt als Werktag, auf Berufstätige ist Rücksicht zu nehmen (Haus & Grund).
• Anwesenheit: Mieter dürfen bei jeder Besichtigung dabei sein (ImmoScout24).

Für Käufer ändert sich übrigens wenig an den Mietern: Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer anstelle des Vermieters in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB, erläutert bei der Stiftung Warentest). Das ist die Regel „Kauf bricht nicht Miete“. Auch das ist ein Grund, die Mieter nicht als Gegner zu behandeln: Sie bleiben in der Regel wohnen, und ein Käufer sollte die Wohnung samt ihrer Bewohner kennenlernen.

Was Mieter nicht dulden müssen: Aufnahmen

Das Amtsgericht Steinfurt hat am 10. April 2014 entschieden (Aktenzeichen 21 C 987/13), dass Mieter nicht dulden müssen, dass die Eigentümerin ihre Wohnung für ein Inserat im Internet fotografiert. Die Besichtigung durch Kaufinteressenten mussten sie dagegen dulden. Das Gericht sah keine gesetzliche Regel, die die Mieter zu den Fotos verpflichtet. Es wog die Interessen ab und kam zu dem Ergebnis, dass die Privatsphäre der Mieter überwiegt, weil die Eigentümerin kaum beeinträchtigt wird: Eine Wohnung werde nicht unverkäuflich, nur weil keine Innenbilder im Netz stehen, Online-Inserate zeigten meist nur Außenansichten und Grundrisse, und es hatte bereits Interessenten gegeben. Ob das auch für ein gedrucktes Exposé (die Objektbeschreibung mit Fotos) in kleiner Stückzahl gilt, ließ das Gericht ausdrücklich offen (Haufe). Das ist ein Urteil eines Amtsgerichts, also der untersten Gerichtsebene. Es bindet andere Gerichte nicht, zeigt aber die Richtung.

Verbraucherseiten sagen das Gleiche. ERGO schreibt, schon für die Fotos brauche der Vermieter die Zustimmung der Mieter, und die dürften sie verweigern. Haus & Grund und ImmoScout24 halten fest, dass bei einer Besichtigung Fotos und Videos nur mit der Zustimmung der Mieter gemacht werden dürfen. Nach ImmoScout24 können Mieter die Löschung unbefugt gemachter Fotos verlangen.

Ein Urteil speziell zu 3D-Rundgängen haben wir bei der Recherche nicht gefunden. Die Gerichte haben über Fotos entschieden. Ein Rundgang zeigt mehr als Fotos, weil man in ihm vor einem Regal stehen bleiben kann. Dass er rechtlich leichter zu bekommen wäre, ist deshalb nicht anzunehmen. Das ist unsere Einschätzung, keine Rechtsprechung.

Wenn die Mieter zustimmen

Stimmen die Mieter zu, ist der Weg frei. Drei Punkte kommen zu dem hinzu, was im Datenschutz-Artikel steht:

Das Hereinlassen kann schon eine Zustimmung sein. Im Fall des Landgerichts Frankenthal (Urteil vom 4. Juni 2024, 3 O 300/23) haben die Mieter, die den Makler zum Fotografieren hereinließen, damit stillschweigend zugestimmt, auch zur Verwendung der Bilder (beck-aktuell). Dasselbe Verfahren ging in die Berufung, also zur nächsthöheren Instanz. Das Oberlandesgericht Zweibrücken nahm am 9. Dezember 2025 (5 U 82/24) ebenfalls eine stillschweigende Zustimmung an und lehnte das Schmerzensgeld ab. Es änderte das Urteil der Vorinstanz aber teilweise: Ein Makler muss Mietern grundsätzlich Auskunft geben, wie er mit ihren Daten umgegangen ist, zum Beispiel welche er erhoben hat und wie lange er sie speichert. Im konkreten Fall bestand der Anspruch nicht mehr, weil der Makler bereits mitgeteilt hatte, die Daten seien gelöscht (beck-aktuell). Beide Fälle kennen wir nur aus Berichten, nicht aus den Urteilstexten. Verlassen sollten Sie sich auf das stillschweigende Einverständnis trotzdem nicht, denn:

Sie müssen die Zustimmung im Zweifel beweisen können. So steht es im europäischen Datenschutzgesetz, der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO): Wer sich auf eine Einwilligung beruft, muss sie nachweisen können (Art. 7 Abs. 1 DSGVO). Ein unterschriebener Satz mit Datum und Adresse genügt. Einen Vorschlag für den Wortlaut finden Sie im Datenschutz-Artikel.

Die Mieter können die Zustimmung zurücknehmen. Das darf jederzeit geschehen und muss so einfach sein wie die Zustimmung selbst, und auf dieses Recht müssen die Mieter vorher hingewiesen werden. Was vorher geschah, bleibt rechtmäßig (Art. 7 Abs. 3 DSGVO). Im Frankenthaler Fall machte ein fehlender Hinweis die Zustimmung nicht unwirksam. Trotzdem gehört er in die Erklärung. Ein Rundgang, der sich mit einem Klick abschalten lässt, macht das Versprechen einhaltbar.

So gehen Sie praktisch vor

1. Zuerst mit den Mietern sprechen, nicht mit dem Aufnahmetermin. Erklären Sie kurz, was ein 3D-Rundgang ist, wer kommt, wie lange es dauert (bei einer Wohnung bis 120 m² etwa 30 bis 60 Minuten) und was danach mit den Daten passiert. Ein Schreiben mit Rückantwort reicht, wenn Sie es danach noch einmal persönlich ansprechen.
2. Den Nutzen für die Mieter benennen. Wer durch einen Rundgang vorab die Wohnung kennt, erscheint seltener zu Terminen, die sich im Nachhinein als überflüssig herausstellen. Auf diese Wirkung geht Besichtigungstourismus vermeiden ein. Für Mieter kann das heißen: weniger fremde Menschen in der Wohnung. Zusagen zur Zahl der Termine sollten Sie nur machen, wenn Sie sie halten können.
3. Die Zustimmung schriftlich einholen und dabei Widerruf und Abschalten des Rundgangs erwähnen. Wohnen mehrere Erwachsene in der Wohnung, sollten alle zustimmen.
4. Den Termin gemeinsam festlegen. Während der Aufnahme sollte nur die Person mit der Kamera in der Wohnung sein, auch nicht im Nebenzimmer, und Haustiere sollten woanders untergebracht sein (siehe die Checkliste; den ganzen Ablauf beschreibt 3D-Rundgang erstellen lassen). Die Mieter gehen also für die Dauer des Termins aus der Wohnung. Vergeben Sie den Termin auf einen Zeitpunkt, der ihnen passt.
5. Die Wohnung gemeinsam vorbereiten. Private Gegenstände kommen weg, Türen werden in eine feste Stellung gebracht, Spiegel abgehängt. Die Checkliste können Sie den Mietern so weitergeben. Fragen Sie auch, was sie lieber nicht im Rundgang sehen möchten, etwa Wertsachen oder ein Kinderzimmer. Dazu gehört, dass Sie es dann auch aussparen können. Einzelne Räume lassen sich auslassen: Die Tür bleibt zu, und der Raum fehlt im Rundgang.
6. Den Zugang absprechen. Der Aufnahmetermin ist keine Besichtigung, bei der die Mieter dabei sind. Klären Sie deshalb vorher, wie die Person mit der Kamera in die Wohnung kommt, etwa durch Schlüsselübergabe oder durch die Mieter selbst. Nach Haus & Grund darf für Besichtigungen kein Zweit- oder Generalschlüssel vorhanden sein, der Vermieter kann also nicht einfach selbst aufschließen.

Wenn die Mieter ablehnen

Lehnen die Mieter ab, bleibt der Vermieter nicht ohne Möglichkeiten, aber er sollte die Ablehnung ernst nehmen. Nach den Quellen oben gibt es keine Pflicht, einer Aufnahme zuzustimmen. Druck erzeugt nach unserer Einschätzung eher Streit, der die Vermarktung länger aufhält als ein fehlender Rundgang.

• Aufnehmen, wenn die Wohnung leer ist. Sind die Mieter ausgezogen und ist alles geräumt, ist nichts Persönliches mehr im Bild. Dann geht es allein um die Wohnung. Das gilt erst, wenn die Mieter die Wohnung zurückgegeben haben. Bis dahin wohnen sie rechtlich noch dort, und für Aufnahmen bleibt ihre Zustimmung nötig. Dieser Zeitpunkt ist unsere Einschätzung, keine Rechtsauskunft und nicht durch eine Quelle belegt. Der Rundgang kann dann zur Neuvermietung oder zum Verkauf bereitstehen, bevor jemand einzieht.
• Besichtigungen weiter anbieten. Das Recht auf Besichtigungen bleibt bestehen, solange sie angekündigt und zumutbar sind. Bündeln Sie die Termine, wie es Besichtigungstourismus vermeiden beschreibt, um die Mieter möglichst wenig zu stören.
• Mit den Gründen reden. Mieter lehnen meist ab, weil sie nicht wissen, was gezeigt wird und wer es sieht. Ein Blick in einen fertigen Rundgang beantwortet das vermutlich besser als eine Erklärung. Das ist eine Annahme.

Häufige Fragen

Müssen Mieter Besichtigungen beim Verkauf zulassen?

Ja, in einem zumutbaren Rahmen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) müssen Mieter dem Vermieter nach vorheriger Ankündigung Zutritt gewähren, wenn es einen konkreten Grund gibt. Der geplante Verkauf ist ein solcher Grund. Wie oft und wie lange, ist gesetzlich nicht festgelegt. Gerichte entscheiden das im Einzelfall.

Müssen Mieter einem 3D-Rundgang zustimmen?

Nach den Quellen, die wir gelesen haben, nein. Das Amtsgericht Steinfurt entschied 2014, dass Mieter das Fotografieren ihrer Wohnung für ein Online-Exposé nicht dulden müssen. Verbraucherseiten wie ERGO, Haus & Grund und ImmoScout24 sagen das Gleiche. Ein Urteil zu 3D-Rundgängen haben wir nicht gefunden. Ein Rundgang zeigt mehr als Fotos, deshalb gehen wir von demselben Maßstab aus.

Dürfen Kaufinteressenten bei der Besichtigung filmen?

Nein, nicht ohne Erlaubnis der Mieter. Haus & Grund und ImmoScout24 schreiben, dass Fotos und Videos während einer Besichtigung nur mit Zustimmung der Mieter erlaubt sind. Nach ImmoScout24 können Mieter unbefugt gemachte Fotos löschen lassen.

Reicht es, wenn die Mieter den Makler hereinlassen?

In einem Fall, den das Landgericht Frankenthal (2024) und in der Berufung das Oberlandesgericht Zweibrücken (2025) entschieden haben, hat das als stillschweigende Zustimmung gereicht. Im Streit müssen Sie die Zustimmung aber nachweisen, und ein Hereinlassen lässt sich schlecht beweisen. Holen Sie die Zustimmung deshalb schriftlich ein.

Was ist, wenn die Mieter später ihre Zustimmung zurücknehmen?

Sie dürfen das jederzeit. Der Rundgang muss dann offline genommen werden. Was vorher mit der Zustimmung geschah, bleibt rechtmäßig (Art. 7 Abs. 3 DSGVO). Bei Horama lässt sich ein Rundgang mit einem Klick abschalten, ohne Kosten.