3D-Rundgang und Datenschutz: Was bei bewohnten Wohnungen gilt

Fotos aus einer bewohnten Wohnung zeigen, wie jemand lebt. Deshalb zählen sie rechtlich zu den persönlichen Daten der Bewohner, so hat es das Landgericht Frankenthal 2024 bestätigt. Werden solche Fotos genutzt, um eine Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten, gilt das Datenschutzgesetz der EU, die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Dann braucht es für die Veröffentlichung in aller Regel die Erlaubnis der Bewohner, ihre Einwilligung. Im entschiedenen Fall reichte es allerdings, dass die Mieter den Makler zum Fotografieren hereingelassen hatten.

Für 3D-Rundgänge gilt das erst recht, weil man darin näher an alles herankommt als auf einem Foto. In der Praxis haben sich zwei Regeln bewährt: Private Gegenstände kommen vor der Aufnahme weg, und alle, die dort wohnen, stimmen der Aufnahme zu. Schriftlich muss das nicht sein, wir raten aber dazu, weil man es dann im Streitfall beweisen kann.

Vorweg: Dieser Artikel fasst ein Urteil und die Praxis bei Horama zusammen. Er ist keine Rechtsberatung.

Wann der Datenschutz überhaupt gilt

Die DSGVO gilt nicht für alles. Wer in seiner Wohnung filmt und die Bilder nur der Familie oder Freunden zeigt, nutzt sie privat. Dafür gilt die DSGVO nicht.

Anders ist es, sobald die Bilder für kommerzielle Zwecke genutzt werden, also um mit der Wohnung Geld zu verdienen. Das ist der Fall, wenn ein Makler sie für ein Exposé, ein Immobilienportal oder seine Website nutzt. Es ist aber auch der Fall, wenn ein privater Eigentümer seine Wohnung selbst im Internet anbietet, um sie zu verkaufen oder zu vermieten. Dann gilt in aller Regel die DSGVO, und die Veröffentlichung braucht eine rechtliche Grundlage. In der Praxis ist das fast immer die Einwilligung der Menschen, die in der Wohnung leben. Bei einer vermieteten Wohnung sind das die Mieter.

Bei einem 3D-Rundgang für die Vermarktung einer Immobilie ist das in aller Regel so. Alles, was in diesem Artikel folgt, betrifft also jeden Rundgang, den ein Makler oder Eigentümer veröffentlicht.

Was das Gericht entschieden hat

Im Fall vor dem Landgericht Frankenthal wollte ein Maklerbüro für ein Online-Exposé Innenfotos einer vermieteten Doppelhaushälfte in der Nähe von Speyer machen. Die Mieter ließen die Mitarbeiter am vereinbarten Tag herein, und die Fotos wurden gemacht und veröffentlicht. Später fühlten sich die Mieter mit den Bildern im Internet unwohl und verlangten, dass sie verschwinden. Der Makler nahm sie offline. Trotzdem klagten die Mieter danach auf Schmerzensgeld.

Das Gericht (Urteil vom 4. Juni 2024, Aktenzeichen 3 O 300/23) hat dazu vier Dinge festgehalten:

• Fotos bewohnter Räume sind personenbezogene Daten im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Werden sie ohne Einwilligung für Werbung verwendet, können die Bewohner grundsätzlich Schadensersatz verlangen, also Geld als Ausgleich.
• In diesem Fall gab es eine Einwilligung. Wer den Makler zum Fotografieren in die Wohnung lässt, willigt damit stillschweigend ein, und zwar sowohl in die Aufnahme als auch in die Veröffentlichung.
• Die Einwilligung muss nicht schriftlich sein. Die DSGVO schreibt dafür keine bestimmte Form vor.
• Ein fehlender Hinweis auf das Widerrufsrecht, also auf das Recht, die Einwilligung jederzeit zurückzunehmen, machte sie nicht ungültig. Sie galt, bis die Mieter sie zurücknahmen.

Das Landgericht wies die Klage ab (Zusammenfassung bei WBS Legal). In der Berufung hat das Oberlandesgericht Zweibrücken das Urteil am 9. Dezember 2025 teilweise geändert (Aktenzeichen 5 U 82/24, Bericht bei beck-aktuell): Ein Makler muss Mietern grundsätzlich Auskunft geben, welche Daten er von ihnen verarbeitet, woher sie stammen und wie lange er sie speichert. Im entschiedenen Fall musste er das nicht mehr, weil er den Mietern schon mitgeteilt hatte, dass er die Bilder gelöscht hat. Schadensersatz gab es auch dort nicht, weil die Mieter den Aufnahmen stillschweigend zugestimmt hatten, als sie die Mitarbeiter fotografieren ließen. Der Makler hat also im Kern gewonnen, musste dafür aber durch zwei Instanzen. Beide Entscheidungen kennen wir nur aus diesen Berichten.

Was das für 3D-Rundgänge bedeutet

Ein Rundgang zeigt mehr als Fotos. Auf einem Exposéfoto sieht man ein Regal aus einiger Entfernung. In einem begehbaren Rundgang kann man davor stehen bleiben und die Buchrücken lesen, man sieht den Schreibtisch, die Pinnwand und die Zettel am Kühlschrank. Ein Rundgang durch eine bewohnte Wohnung verrät deshalb deutlich mehr über die Bewohner als zwanzig Fotos.

Stillschweigend reicht, ist aber schwer zu beweisen. Im Frankenthaler Fall hat das Hereinlassen als Einwilligung genügt. Kommt es aber zum Streit, muss der Makler oder Eigentümer, der die Bilder veröffentlicht hat, diese Einwilligung beweisen können. Eine schriftliche Zustimmung ist dafür der einfachste Nachweis.

Wer einwilligt, kann widerrufen. Eine Einwilligung lässt sich jederzeit zurücknehmen. Dann muss der Rundgang offline, und zwar schnell. Das sollte technisch einfach gehen und nichts kosten.

Was nicht im Bild ist, ist kein Datenschutzproblem. Sind private Gegenstände vor der Aufnahme weggeräumt, zeigt der Rundgang eine Wohnung und keine Lebensgeschichte. Das ist der zuverlässigste Schutz, und es macht den Rundgang auch für Interessenten besser, weil sie sich die Räume leichter mit ihren eigenen Möbeln vorstellen können.

Wer zustimmen sollte

Bei einer leeren oder vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung ist es einfach: Der Eigentümer stimmt zu. Ist die Wohnung vermietet und bewohnt, geht es dagegen vor allem um die Daten der Mieter, denn es ist ihre Einrichtung, die im Bild ist. Deshalb müssen in diesem Fall auch die Mieter einverstanden sein. Schriftlich verlangt das Gesetz das nicht. Horama nimmt aber nur mit schriftlicher Zustimmung auf, weil sie im Streitfall der einfachste Beweis ist.

Am einfachsten holt der Makler die Zustimmung ein, weil er ohnehin mit Eigentümer und Mietern spricht. Ein kurzer Satz genügt, zum Beispiel: „Wir sind einverstanden, dass die Wohnung für einen 3D-Rundgang aufgenommen und zur Vermarktung im Internet gezeigt wird.“ Mit Datum, Adresse und Unterschrift.

Für die Zeit vor der Besichtigung gelten bei Vermietungen eigene Grenzen, etwa bei der Selbstauskunft. Darum geht es in Besichtigungstourismus vermeiden. Wann die Zustimmung im Ablauf eingeholt wird, zeigt 3D-Rundgang erstellen lassen.

Wie Horama damit umgeht

• Private Gegenstände kommen vor der Aufnahme weg. Was genau, steht in der Checkliste zur Vorbereitung.
• Vor der Aufnahme liegt die Zustimmung vor. Der Eigentümer stimmt zu, bei vermieteten und bewohnten Wohnungen zusätzlich die Mieter. Beides liegt schriftlich vor, sonst nehmen wir nicht auf.
• Im Rundgang sind keine Personen. Während der Aufnahme ist nur die Person mit der Kamera in der Wohnung. Weil eine 360°-Kamera in alle Richtungen filmt, ist sie in den Bildern zu sehen, und sie wird anschließend in jedem Bild ausgeblendet.
• Abschalten jederzeit. Nach dem Verkauf oder bei einem Widerruf wird der Rundgang mit einem Klick abgeschaltet, ohne Kosten.
• Wo der fertige Rundgang liegt. Auf einem Server in einem Rechenzentrum in Deutschland. Damit er überall schnell lädt, liefert ihn der Dienst Cloudflare aus. Cloudflare hält dafür vorübergehend Kopien auf eigenen Servern bereit, die näher bei den Besuchern stehen, auch außerhalb Deutschlands. Einzelheiten stehen in unserer Datenschutzerklärung.
• Wo der Rundgang entsteht. Um aus dem Video einen Rundgang zu berechnen, mieten wir für einige Stunden einen besonders leistungsstarken Rechner. Für Aufträge von Kunden nehmen wir dafür ausschließlich Rechner in Rechenzentren in der EU. Rechner außerhalb der EU nutzen wir nur für eigene Testaufnahmen, auf denen keine fremde Wohnung zu sehen ist. Sobald die Berechnung fertig ist, laden wir das Ergebnis herunter, und alle Daten auf dem gemieteten Rechner werden gelöscht. Das Originalvideo bleibt bei uns und wird nicht veröffentlicht.
• Keine Cookies. Die Rundgänge setzen keine Cookies, also keine kleinen Dateien, mit denen Besucher wiedererkannt werden. Die Aufrufstatistik erfasst keine einzelnen Personen.

Häufige Fragen

Gilt die DSGVO auch, wenn ein privater Eigentümer seine Wohnung filmt?

Nein, solange er die Bilder nur privat nutzt, etwa um sie der Familie zu zeigen. Ja, sobald er sie ins Internet stellt, um die Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten. Das ist eine kommerzielle Nutzung, und dann gilt die DSGVO genauso wie für einen Makler.

Wo werden die Daten eines 3D-Rundgangs gespeichert?

Bei Horama liegen die fertigen Rundgänge auf einem Server in Deutschland. Ausgeliefert werden sie über Cloudflare, das vorübergehend Kopien näher bei den Besuchern bereithält. Berechnet werden Kundenaufträge auf gemieteten Rechnern in der EU, und alle Daten darauf werden nach der Berechnung gelöscht.

Sind Wohnungsfotos personenbezogene Daten?

Fotos bewohnter Räume in der Regel ja. Das Landgericht Frankenthal hat das 2024 so gesehen (Aktenzeichen 3 O 300/23). Sie zeigen, wie jemand lebt, und lassen Rückschlüsse auf die Bewohner zu.

Braucht man für einen 3D-Rundgang eine schriftliche Einwilligung?

Nein, Pflicht ist das nicht. Die DSGVO schreibt keine bestimmte Form vor, und im Frankenthaler Fall genügte es, dass die Mieter den Makler hereingelassen hatten. Horama nimmt trotzdem nur mit schriftlicher Zustimmung auf, weil sie im Streitfall der einfachste Beweis ist.

Wer muss zustimmen, der Eigentümer oder die Mieter?

Es geht um die Daten derjenigen, die in der Wohnung leben. Bei einer vermieteten, bewohnten Wohnung müssen deshalb auch die Mieter einverstanden sein. Steht die Wohnung leer und ist sie geräumt, genügt die Zustimmung des Eigentümers, weil kaum noch etwas Persönliches im Bild ist.

Was passiert, wenn die Einwilligung widerrufen wird?

Dann muss der Rundgang offline genommen werden. Bei Horama wird er dafür mit einem Klick abgeschaltet, das kostet nichts.