Bringt ein 3D-Rundgang mehr Anfragen? Was belegt ist und was nicht

Ob ein 3D-Rundgang mehr Anfragen bringt, ist nur teilweise belegt. Die großen Prozentzahlen („bis zu 31 Prozent schneller verkauft“, „17 Prozent mehr Anfragen“, „80 Prozent mehr Interessenten“) stammen von Anbietern und aus Kundenberichten, die diese Anbieter selbst veröffentlicht haben. Bei den meisten fehlt, wer wie gemessen hat und womit verglichen wurde. Unabhängige Studien finden eher kleine Wirkungen: beim Verkaufspreis etwa ein bis zwei Prozent, in einer Studie nach Abzug der Foto- und Textqualität gar keine, und bei der Zeit bis zum Verkauf uneinheitliche Ergebnisse.

Für die Zahl der Anfragen gibt es kaum unabhängige Messungen. Eine Studie aus Singapur findet, dass Inserate mit virtuellem Rundgang oder Drohnenvideo mehr Kaufinteressenten erreichen, wobei sie nur Rundgänge und Drohnenvideos zusammen betrachtet. Für begehbare 3D-Rundgänge im Besonderen, in denen man sich frei bewegt und die mit Gaussian Splatting entstehen, und für den deutschen Markt haben wir keine unabhängige Zahl gefunden. Wer wissen will, was ein Rundgang bei den eigenen Objekten bewirkt, muss das bei den eigenen Objekten messen.

Warum sich Nutzenzahlen schwer prüfen lassen

Eine Prozentzahl wie „20 Prozent schneller“ sagt erst etwas, wenn man drei Dinge weiß. Erstens: Womit wurde verglichen? Objekte mit Rundgang lassen sich nur dann fair mit Objekten ohne Rundgang vergleichen, wenn beide ähnlich sind, also ähnlich groß, ähnlich teuer und in ähnlicher Lage. Zweitens: Was wurde gezählt, zum Beispiel Anfragen, Klicks, Besichtigungen oder verkaufte Objekte? Drittens: Wer hat gemessen und was hat er davon? Dazu gehört die Stichprobe, also die Zahl der Objekte oder Personen, auf denen die Zahl beruht.

Dazu kommt ein Denkfehler, der in fast allen Zahlen steckt. Makler, die in einen Rundgang investieren, investieren meist auch in bessere Fotos, einen ausführlicheren Text und mehr Sorgfalt bei der Vermarktung. Wenn ihre Objekte besser laufen, ist unklar, ob der Rundgang der Grund war oder nur ein Teil des insgesamt besseren Auftritts. Ein solcher Zusammenhang beweist noch keine Ursache. Die Untersuchung aus Los Angeles (siehe unten) zeigt das: Sobald sie die Qualität von Fotos und Beschreibungen berücksichtigte, verschwand der Preisvorteil. Gute Studien versuchen, solche Unterschiede herauszurechnen. Bei vielen Herstellerangaben ist nicht erkennbar, ob das geschehen ist.

Was Matterport angibt

Matterport ist ein bekannter Anbieter für Rundgänge aus Rundumfotos (mehr dazu in Alternativen zu Matterport). Das Unternehmen verbreitet mehrere Zahlen, die oft ohne Quelle weitergereicht werden.

„Bis zu 31 Prozent schneller, bis zu 9 Prozent mehr Preis.“ Beide Zahlen stammen aus einem Blogbeitrag von Matterport vom 25. Februar 2020. Er fasst zwei Auswertungen zusammen. Die erste stammt von zwei Forschern der Texas Tech University und untersuchte 143.575 Inserate aus vier US-Regionen, von denen 3.935 (rund 2,7 Prozent, eigene Rechnung) einen 3D-Rundgang hatten, in mehr als 90 Prozent der Fälle von Matterport. Sie rechneten Unterschiede bei Fotoanzahl, Zimmern, Fläche und Alter heraus, verglichen also gewissermaßen nur ähnliche Objekte miteinander. Das Ergebnis: je nach Markt vier bis neun Prozent höherer Preis, und in einer der vier Regionen bis zu 31 Prozent schnellerer Abschluss. „Bis zu 31 Prozent“ ist also der Höchstwert eines einzelnen Marktes. Die Seite nennt die Ergebnisse selbst vorläufig und sagt nicht, wer die Studien bezahlt hat. Sie steht auf der Website eines Unternehmens, das solche Rundgänge verkauft.

Die zweite Auswertung verglich 700 Inserate aus einer Großstadt im Süden der USA, je 350 mit und ohne Matterport-Rundgang. Die Vergleichsobjekte suchte ein Immobilienberater per Marktvergleich aus, also von Hand und nicht mit einer statistischen Kontrolle. Ergebnis: 20 Prozent schneller verkauft, 4,8 Prozent mehr Preis. Das ist ein Hinweis, aber kein belastbarer Beleg, denn bei einer Handauswahl lässt sich schwer ausschließen, dass sie das Ergebnis mitbestimmt hat.

Beide Zahlen betreffen außerdem Verkaufsdauer und Preis in den USA, nicht die Zahl der Anfragen.

„92 Prozent würden eher kaufen.“ Das steht in einer Pressemitteilung von Matterport vom 27. Januar 2020 über eine Umfrage unter 1.000 Käufern und 1.000 Verkäufern in den USA; die 92 Prozent betreffen die Käufer. Die Mitteilung nennt weder das Umfrageinstitut noch Fragewortlaut, Zeitraum oder Auswahlverfahren. Außerdem sagt die Zahl nur, was Befragte angeben würden, nicht was sie tun. Wer „eher kaufen“ ankreuzt, hat damit noch keine Anfrage geschrieben.

„17 Prozent mehr Anfragen.“ Diese Zahl steht in einer Fallstudie über das Maklerbüro BeMi aus der Slowakei. Eine Fallstudie ist hier ein Erfolgsbericht eines Kunden. Verglichen wird mit Angeboten ohne Rundgang; die Seite nennt aber weder Zeitraum noch Stichprobe noch Methode, und sie spricht an einer Stelle von 17, an anderer von 20 Prozent mehr Anfragen. Es ist eine Selbstauskunft eines Kunden auf der Website des Herstellers.

„80 Prozent mehr Interessenten.“ Diese Zahl nennt die Fallstudie über GRUNDUM Immobilien aus Wiesbaden. Auch hier fehlen Zeitraum, Vergleichsgruppe und Methode. Im Fließtext ist zudem von einer um 80 Prozent höheren Wahrscheinlichkeit die Rede, dass jemand kauft oder mietet, der nach dem Rundgang noch persönlich besichtigt. In der Zusammenfassung stehen 80 Prozent mehr „nachgewiesene“ Interessenten. Das sind zwei verschiedene Aussagen. Dieselbe Seite nennt 60 Prozent weniger persönliche Besuche, ebenfalls ohne Messmethode.

Was Portale und Umfragen sagen

Zillow (USA). Das Immobilienportal Zillow schrieb in einer Pressemitteilung vom 12. Mai 2022, Inserate mit seinen 3D-Rundgängen erhielten 81 Prozent mehr Aufrufe und würden 53 Prozent häufiger gespeichert. Verglichen wird mit Inseraten ohne Rundgang. Die Mitteilung nennt keinen Zeitraum und erklärt nicht, wie die Vergleichsgruppe gebildet wurde. Gemessen wurden Aufrufe und Merklisten-Einträge, keine Anfragen. Auch hier gilt der Vorbehalt von oben: Wer einen Rundgang erstellen lässt, betreut sein Inserat oft insgesamt besser. Die aktuelle Zillow-Seite zu den Rundgängen ließ sich beim Prüfen nicht öffnen, deshalb bleibt es bei der Zahl aus der Pressemitteilung von 2022.

ImmoScout24 (Deutschland). Eine Zahl dazu, um wie viel Prozent Rundgänge die Kontaktanfragen steigern, haben wir für Deutschland nicht gefunden. Die Pressemitteilung vom 30. März 2020 hebt Inserate mit Online-Besichtigungen hervor, meint damit aber Live-Videos per Handy, und nennt kein Anfrageplus. Sie erwähnt nur, dass fast 7.500 Inserate per 360°-Rundgang besichtigt werden können, 10 Prozent mehr seit dem Start der Aktion. Das beschreibt das Angebot, nicht die Wirkung. Wo im Netz für ImmoScout24 Prozentzahlen zu Anfragen kursieren, sollte man nach der Quelle fragen.

Die McMakler-Befragung. Eine Umfrage von McMakler, einem bundesweit tätigen Maklerunternehmen, nennt rund 85 Prozent, die 360°-Besichtigungen schätzen. Sie steht bei McMakler und wurde in einem Bericht von Cash. vom 8. Dezember 2020 zusammengefasst. Befragt wurden im Oktober 2020 online 247 Makler des Unternehmens, nicht Käufer oder Verkäufer. Sie sollten angeben, welche digitalen Angebote ihrer Einschätzung nach bei Käufern (86,1 Prozent) und Verkäufern (84,7 Prozent) besonders geschätzt werden. Die 360°-Besichtigung stand bei beiden auf Platz eins.

Das ist eine Einschätzung der eigenen Belegschaft mitten in der Corona-Pandemie. Zu Anfragen oder Verkaufserfolg sagt die Umfrage nichts. Aus 247 Meinungen lässt sich ablesen, dass Makler 360°-Besichtigungen für beliebt halten. Ob Rundgänge Anfragen bringen, lässt sich daraus nicht ablesen.

Was unabhängige Forschung zeigt

Unabhängig heißt hier: Es sind wissenschaftliche Veröffentlichungen von Hochschulforschern in Fachzeitschriften oder Forschungsreihen, keine Herstellerseiten. Wer die Arbeiten finanziert hat, haben wir nicht geprüft. Die meisten werten Verkaufsdaten aus, Anfragen messen sie selten.

• Mehr Interessenten: Eine Studie aus Singapur (Ong, Wong, Wang und Lai, 2022) wertete Inserate und Verkäufe von 2015 bis 2018 aus. Inserate mit 360°-Rundgang oder Drohnenvideo erreichten mehr Interessenten, wurden häufiger verkauft und erzielten höhere Preise. Bei Inseraten mit Rundgang dauerte der Verkauf tendenziell länger, was die Autoren damit erklären, dass zu viel Information Käufer zögern lassen kann. Es ist die einzige hier gefundene unabhängige Arbeit, die Interessenten ausdrücklich nennt. Größenangaben konnten wir nicht prüfen, weil der Volltext kostenpflichtig ist. Die Studie betrifft einen anderen Markt und ein anderes Format als ein begehbarer 3D-Rundgang.
• Preis und Dauer in Kalifornien: Eine Untersuchung von mehr als 19.000 Verkäufen im Orange County 2016 (Yu, Ma, Pant und Hu, 2021; die Zahlen nennt eine Zusammenfassung der University of Iowa) fand einen um mindestens 2 Prozent höheren Preis bei Inseraten mit Rundgang und eine um 6 Prozent längere Vermarktungsdauer. Als möglichen Grund nennt die Zusammenfassung, dass Rundgänge mehr Interesse und damit mehr Besichtigungen auslösen; geprüft wurde das nicht.
• Los Angeles: Isamar Troncoso (Harvard Business School) und Mengxia Zhang werteten 75.178 Verkäufe von März 2019 bis März 2021 aus. Nachdem sie die Qualität von Fotos und Beschreibungen herausrechneten, war der Preiseffekt von Rundgängen nicht mehr bedeutsam (ohne diese Herausrechnung etwa 1,1 Prozent). Etwas größer war der Effekt bei kleineren Maklerfirmen und in weniger gefragten Lagen. Zur Dauer: Während der Corona-Zeit verkürzten Rundgänge sie offenbar kurzfristig, in anderen Fällen waren die Inserate länger online.
• Der Neuheitseffekt verfliegt: Ein Arbeitspapier des NBER (Soleymanian und Qian, November 2024; ein Arbeitspapier ist ein Forschungsbericht, den noch keine Fachzeitschrift geprüft hat) fand im Schnitt etwa 1 Prozent höhere Preise. Der Effekt ist über die Jahre geschrumpft, besonders nach Corona. Die Autoren sprechen von einem Wandel vom Neuen zum Normalfall. Bei sehr eigenständigen Objekten war er schwächer, in umkämpften Märkten und bei Maklern mit wenig Ortskenntnis stärker.
• Leere und bewohnte Häuser: Eine Studie in einer Fachzeitschrift (Anderson, Freybote und Manis, 2024) mit 34.359 Verkäufen von Einfamilienhäusern in mehreren US-Märkten fand bei leerstehenden Häusern keinen Preiseffekt. Bei bewohnten Häusern, die sich schwer zeigen lassen, wirkten Rundgänge auf den Preis, je nach Preissegment und Bewohnerart mit unterschiedlicher Richtung und Größe. Zwei Autoren (Anderson, Manis) tragen dieselben Namen wie die Forscher der Texas-Tech-Auswertung bei Matterport; ob es dieselben Personen sind, haben wir nicht geprüft.

Das Bild daraus: Ein Rundgang bringt im Schnitt keine großen Preissprünge. Am ehesten wirkt er dort, wo Besichtigungen aufwendig sind (bewohnte Häuser), bei kleineren Maklerfirmen und in weniger gefragten Lagen. Zur Verkaufsdauer widersprechen sich die Studien. Eine mögliche Erklärung, die wir als Annahme kennzeichnen: Ein Rundgang sortiert Interessenten eher, als dass er zusätzliche anzieht. Wer mehr weiß, entscheidet bewusster, und das kann Zeit kosten.

Auf einen Blick

Aussage	Quelle	Wer misst	Einordnung
Bis zu 31 % schneller, 4 bis 9 % mehr Preis	Matterport-Blog, 2020	Hochschulforscher, auf Matterport-Seite veröffentlicht	Übliche Methode, vorläufig, Höchstwert eines Marktes, USA
20 % schneller, 4,8 % mehr Preis	Matterport-Blog, 2020	Berater, Vergleich nach Expertenmeinung	Hinweis, kein Beleg
92 % würden eher kaufen	Matterport-Mitteilung, 2020	nicht genannt	Stimmungsbild, Herstellerangabe
17 % mehr Anfragen	Matterport-Fallstudie BeMi	nicht genannt	Selbstauskunft, ohne Methode
80 % mehr Interessenten	Matterport-Fallstudie GRUNDUM	nicht genannt	Selbstauskunft, ohne Methode
81 % mehr Aufrufe, 53 % häufiger gespeichert	Zillow-Mitteilung, 2022	Zillow	Betreiberangabe, keine Anfragen
86,1 % und 84,7 % schätzen 360°-Besichtigung	McMakler-Befragung, 2020	247 McMakler-Makler	Meinung, keine Messung
Mehr Interessenten	Studie Singapur, 2022	Hochschulen	Unabhängig, anderes Format und Markt
Preis etwa 0 bis 2 % höher	Studien Kalifornien, Los Angeles, NBER	Hochschulen	Unabhängig, kleine Wirkung, nur Preis

Was offen bleibt

Anfragen und Qualität der Anfragen. Selbst wenn ein Rundgang die Zahl der Anfragen steigert, sagt das nichts darüber, ob es die richtigen sind. Der erwartbare Nutzen liegt eher im Gegenteil (Annahme, nicht gemessen): weniger Anfragen von Menschen, für die Grundriss oder Zuschnitt nicht passen. Darum geht es in Besichtigungstourismus vermeiden. Die einzige Zahl dazu, die wir gefunden haben, ist die Angabe von GRUNDUM mit 60 Prozent weniger persönlichen Besuchen, und sie ist eine ungeprüfte Selbstauskunft.

Begehbare 3D-Rundgänge. Die genannten Untersuchungen betreffen Rundgänge im weiten Sinn: 360°-Fotos, Videos, 3D-Rundgänge von Matterport, in Singapur auch Drohnenvideos. Zu begehbaren Rundgängen, in denen man sich frei bewegt (den Unterschied erklärt 360°-Rundgang oder 3D-Rundgang?), haben wir keine eigene Messung gefunden. Ob der Effekt hier größer, gleich oder kleiner ist, ist offen.

Deutschland. Alle Studien mit Verkaufsdaten stammen aus den USA oder Singapur. Märkte, Portale und Gewohnheiten unterscheiden sich. Ob sich der Effekt übertragen lässt, ist eine Annahme, keine Tatsache.

Horama. Horama baut selbst begehbare 3D-Rundgänge und nennt hier bewusst keine Wirkungszahl, weil es dafür keine eigenen Messungen gibt.

Wie Sie den Nutzen bei den eigenen Objekten prüfen

Wer wissen will, ob sich ein Rundgang lohnt, kann das mit wenig Aufwand selbst messen. Das ist aussagekräftiger als jede fremde Prozentzahl.

1. Vorher festhalten, was gezählt wird. Zum Beispiel Anfragen pro Inserat in den ersten 14 Tagen, Zahl der Besichtigungen je Verkauf oder Tage bis zur Zusage.
2. Ähnliche Objekte vergleichen. Ein Rundgang für die Villa und keiner für das Appartement sagt wenig. Besser sind zwei ähnliche Objekte. Ein Vorher-nachher-Vergleich am selben Objekt ist unsicher, weil ein länger laufendes Inserat ohnehin weniger Aufmerksamkeit bekommt (Annahme).
3. Auf die Qualität der Anfragen achten. Wie viele Interessenten haben den Rundgang gesehen, bevor sie angefragt haben, und wie viele davon kamen zur Besichtigung? Falls der Rundgang eine Aufrufstatistik bietet, hilft sie dabei.
4. Ehrlich bleiben. Wer drei Rundgänge ausgewertet hat, kann etwas über diese drei sagen.

Was ein Rundgang kostet und was laufend anfällt, steht in Was kostet ein 3D-Rundgang für eine Immobilie?. Wie die Zusammenarbeit abläuft, beschreibt 3D-Rundgang erstellen lassen. Für Privatverkäufer ohne Makler wertet Lohnt sich ein 3D-Rundgang beim Hausverkauf ohne Makler? dieselben Studien aus.

Häufige Fragen

Bringt ein 3D-Rundgang mehr Anfragen?

Möglich, aber nicht sicher belegt. Eine unabhängige Studie aus Singapur spricht dafür, dass Inserate mit virtuellem Rundgang oder Drohnenvideo mehr Interessenten erreichen. Die hohen Prozentzahlen stammen von Anbietern und Portalen, meist ohne offengelegte Methode. Für begehbare 3D-Rundgänge in Deutschland haben wir keine unabhängige Zahl gefunden.

Stimmt es, dass Immobilien mit 3D-Rundgang 31 Prozent schneller verkauft werden?

Nicht als allgemeine Aussage. Die 31 Prozent sind der Höchstwert eines einzelnen US-Marktes aus einer Auswertung, die Matterport selbst veröffentlicht hat, und die Seite nennt sie vorläufig. Unabhängige Studien fanden bei der Dauer teils das Gegenteil, nämlich längere Vermarktungszeiten bei Inseraten mit Rundgang.

Wie aussagekräftig ist die McMakler-Umfrage?

Sie zeigt, dass 247 befragte Makler des Unternehmens im Oktober 2020 die 360°-Besichtigung für das bei Käufern und Verkäufern beliebteste digitale Angebot hielten. Sie misst weder Anfragen noch Verkaufserfolg, und sie gibt die Einschätzung von Maklern wieder, nicht die von Käufern.

Lohnt sich ein Rundgang trotzdem?

Das hängt vom Objekt ab. Die Forschung deutet darauf hin, dass er am meisten hilft, wenn Besichtigungen aufwendig sind, etwa bei bewohnten Objekten. Ein großer Preissprung ist eher nicht zu erwarten. Am besten prüft man den Nutzen an den eigenen Objekten.