Home Staging oder 3D-Rundgang: Was lohnt sich wann?
Home Staging und ein 3D-Rundgang lösen zwei verschiedene Probleme. Home Staging, also das gezielte Herrichten einer Immobilie für Fotos und Besichtigungen, verändert, wie die Räume auf Interessenten wirken. Ein 3D-Rundgang verändert nichts an der Wohnung, sondern zeigt sie vollständig und frei begehbar, bevor jemand anreist. Das eine ersetzt das andere deshalb nicht.
Bei einer leeren Wohnung hilft Staging den Interessenten, sich die Räume bewohnt vorzustellen, und der Rundgang zeigt, wie groß sie sind und wie sie zusammenhängen. Bei einer eingerichteten Wohnung genügt nach unserer Einschätzung oft Aufräumen und ein Rundgang. Wer Fotos virtuell möbliert, also Möbel nachträglich ins Bild einfügt, sollte das im Bild kenntlich machen: Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) verbietet irreführende Werbung, und seit August 2026 gilt zusätzlich die Kennzeichnungsregel der EU-KI-Verordnung, deren Anwendung auf solche Fotos allerdings noch nicht gerichtlich geklärt ist.
Was Home Staging ist
Home Staging bedeutet, eine Immobilie gezielt für Fotos und Besichtigungen vorzubereiten. Laut der Volksbanken Raiffeisenbanken soll die Immobilie dadurch klar, gepflegt und realistisch wirken. Dazu gehören Aufräumen, kleine Reparaturen, das Entfernen überzähliger Möbel und bei Bedarf ausgewählte Mietmöbel.
Es gibt zwei Formen, die man auseinanderhalten sollte:
Physisches Staging verändert die Wohnung wirklich. Möbel und Dekoration stehen tatsächlich dort, bei der Besichtigung genauso wie auf den Fotos.
Virtuelles Staging verändert nur das Foto. Ein Dienstleister fügt Möbel digital in das Bild eines leeren Raumes ein. Die Wohnung selbst bleibt leer, und wer sie besichtigt, sieht das auch. Ein Immobilienbüro aus dem Raum München, das beide Formen anbietet, rät deshalb, virtuelles Staging nur als Ergänzung zu sehen, weil Interessenten bei der Besichtigung die leere Wohnung vor sich haben.
Was Home Staging kostet
Für Deutschland gibt es keine amtliche Preisliste, und die Spannen der Anbieter sind weit. Die folgenden Angaben stammen von Beratern und Dienstleistern. Es sind Richtwerte, keine Festpreise.
Anteil am Verkaufspreis. Die Volksbanken Raiffeisenbanken nennen häufig etwa 1 Prozent des Verkaufspreises und raten, 3 Prozent nicht zu überschreiten. Homeday beziffert ein komplettes Home Staging in der Regel auf 1 bis 3 Prozent. Bei einer Wohnung für 400.000 € wären das nach dieser Rechnung 4.000 bis 12.000 €. Das Rechenbeispiel ist unser eigenes, die Prozentwerte stammen aus den genannten Quellen.
Kleinere Pakete. Homeday nennt außerdem ein Tagespaket mit etwa acht Stunden Unterstützung ab 500 € und ein Beratungspaket zum Selbermachen ab 200 €.
Beispiel aus einer Stadt. Das Immobilienbüro aus dem Raum München rechnet für eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 50 bis 65 m² 1.500 bis 4.000 €. Darin stecken Beratung, vier Wochen Möbelmiete, Dekoration, Auf- und Abbau sowie Fotos. Eine Verlängerung der Möbelmiete kostet dort 200 bis 500 € pro Woche. Das sind Preise eines einzelnen Anbieters in einer Großstadt, übertragbar sind sie nur bedingt.
Virtuelles Staging. Für virtuell möblierte Bilder nennt ein Studio für virtuelles Homestaging, das solche Bilder selbst anbietet, meist 20 bis 80 € pro Bild, das Büro aus dem Raum München 200 bis 600 € für 5 bis 8 Bilder. Das liegt nach diesen Angaben deutlich unter dem Preis für echte Möbel.
Zum Vergleich der Rundgang. Ein begehbarer 3D-Rundgang kostet bei Horama 690 € netto für eine Wohnung bis 120 m², dazu kommt das Hosting, also die Kosten dafür, dass der Rundgang online abrufbar bleibt: 149 € einmalig für 12 Monate ohne Abo, oder 19 € im Monat plus 9 € je Objekt. Die Aufstellung steht in Was kostet ein 3D-Rundgang?.
Was Home Staging bringt, und was nicht belegt ist
Hier lohnt ein genauer Blick, denn viele Zahlen im Netz stammen von denen, die Staging verkaufen.
Die Volksbanken Raiffeisenbanken nennen keinen Zahlenwert und warnen: Staging verändere die Wahrnehmung einer Immobilie, garantiere aber keine Wertsteigerung, man solle nicht mit einem garantierten Mehrerlös rechnen.
Der Verband der Branche, die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign, gibt laut Homeday an, eine Immobilie lasse sich in den meisten Fällen schneller verkaufen und der Preis durchschnittlich um bis zu 15 Prozent steigern. Die Studie dahinter konnten wir nicht einsehen. Die Zahl ist deshalb eine Angabe des Verbands, kein geprüfter Wert.
Eine nachvollziehbare Quelle ist die Befragung des amerikanischen Maklerverbands. Im NAR-Bericht 2025 sagten 49 Prozent der befragten Makler, die Verkäufer betreuen, Staging habe die Zeit bis zum Verkauf verkürzt. 29 Prozent der Makler berichteten, Staging habe den angebotenen Kaufpreis um 1 bis 10 Prozent erhöht. 83 Prozent der Makler, die Käufer betreuen, sagten, Staging erleichtere es Käufern, sich die Immobilie als künftiges Zuhause vorzustellen. Drei Einschränkungen gehören dazu: Die Umfrage gilt für den US-Markt, es antworteten nur 1.266 von 49.806 angeschriebenen Maklern (2,5 Prozent), und es sind Einschätzungen der Makler, keine gemessenen Preise. Als Hinweis taugt das, als Beweis nicht.
Belegt ist also vor allem, was Makler wahrnehmen: Interessenten können sich eingerichtete Räume leichter vorstellen. Ob sich das in Euro auszahlt, hängt von Lage, Markt und Zustand der Wohnung ab.
Virtuell bearbeitete Fotos: Was gekennzeichnet werden muss
Das Wichtigste vorweg: Das ist keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu einem konkreten Exposé hilft der eigene Verband oder ein Anwalt.
Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb. Es gilt für jede Werbung, also auch für das Exposé (die Objektbeschreibung mit Fotos, die Interessenten erhalten) und die Anzeige. Nach § 5 UWG handelt unlauter, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt. Irreführend sind danach auch zur Täuschung geeignete Angaben über die wesentlichen Merkmale einer Ware oder Dienstleistung. Nach § 5a UWG ist es ebenfalls unlauter, eine wesentliche Information vorzuenthalten, die jemand für eine informierte Entscheidung braucht. Ein Foto mit Möbeln, die es nicht gibt, ohne Hinweis kann nach unserer Einschätzung diesen Eindruck erwecken. Eine eigene Vorschrift, die virtuelles Staging ausdrücklich regelt, haben wir im deutschen Recht nicht gefunden.
Die KI-Verordnung der EU. Wird ein Bild mit künstlicher Intelligenz (KI) erzeugt oder verändert, kommt Artikel 50 der KI-Verordnung ins Spiel. Er verlangt von Betreibern, also von denen, die solche Bilder veröffentlichen, offenzulegen, dass ein sogenannter Deepfake künstlich erzeugt oder verändert wurde. Als Deepfake gilt nach Artikel 3 der Verordnung KI-erzeugter oder KI-veränderter Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der existierenden Personen, Gegenständen oder Orten ähnelt und fälschlich als echt oder wahrheitsgetreu erscheinen würde. Nach der IHK wurden zwar andere Fristen der Verordnung verschoben, die Kennzeichnungspflicht für Nutzer bei Deepfakes (Artikel 50 Absatz 4) ist davon aber ausdrücklich ausgenommen. Der Ratgeber von ImmoStage nennt den 2. August 2026 als Beginn der Pflicht.
Ob ein KI-möbliertes Wohnungsfoto darunterfällt, sehen mehrere Fachbeiträge so. Der Beitrag von amarc21 nennt das virtuelle Möblieren eines leeren Raums ausdrücklich kennzeichnungspflichtig, Helligkeit, Kontrast und Farbkorrektur dagegen nicht. Ein Bericht von Euronews gibt an, ein mit KI möbliertes Foto gelte nach Auffassung der EU als teilweise KI-verändert. Der Euronews-Bericht nennt die Einzelheiten aber noch offen, und der Ratgeber von ImmoStage, einem Anbieter für virtuelles Staging, schreibt, dass es kein deutsches Gerichtsurteil zu virtuellem Staging gibt und die EU-Kommission die Durchführungsbestimmungen noch konkretisieren wird. Wer die Kennzeichnung unterlässt, riskiert nach dem Euronews-Bericht und dem Beitrag von amarc21 Bußgelder bis 15 Millionen € oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes.
Was in der Praxis dazugehört. Zwei Punkte nennen mehrere Fachbeiträge:
- Der Hinweis steht sichtbar im Bild oder direkt daran, zum Beispiel „virtuell möbliert“. Ein Eintrag nur in den Bilddaten oder ein unsichtbares Wasserzeichen reicht nach amarc21 nicht.
- Mängel dürfen nicht wegretuschiert werden. Virtuelles Staging darf nach den Worten des Studios für virtuelles Homestaging „keine baulichen Mängel verschleiern“.
ImmoStage rät, die Originalfotos Interessenten auf Anfrage zur Verfügung zu stellen. Unser Vorschlag geht einen Schritt weiter: Das unbearbeitete Foto des leeren Raums steht ebenfalls im Exposé, damit Interessenten beides vergleichen können. Das Verschweigen von Mängeln hat auch Folgen im Kaufvertrag: Hat der Verkäufer mit dem Käufer vereinbart, dass er für Mängel nicht haftet, kann er sich nach § 444 BGB nicht darauf berufen, wenn er einen Mangel arglistig, also bewusst, verschwiegen hat.
Was ein 3D-Rundgang anders macht
Ein 3D-Rundgang zeigt die Wohnung so, wie sie am Aufnahmetag eingerichtet ist. Es werden keine Möbel hinzugefügt. Das unterscheidet ihn grundlegend von virtuellem Staging, und es erklärt, was er leistet und was nicht.
Er zeigt die Räume und ihre Wege. Interessenten gehen durch die Wohnung und sehen, wie groß die Räume sind, wie sie zueinander liegen und wie lang der Flur ist. Das sind genau die Fragen, an denen Besichtigungen oft scheitern, wie Besichtigungstourismus vermeiden beschreibt. Wie sich ein begehbarer Rundgang von einem Rundgang aus Rundumfotos unterscheidet, erklärt 360°-Rundgang oder 3D-Rundgang?.
Er macht eine leere Wohnung nicht wohnlicher. Ein leerer Raum bleibt im Rundgang leer. Man sieht, wie groß er ist, aber die Vorstellung, wie man darin lebt, fehlt weiterhin. Genau dafür gibt es Staging.
Er schützt vor bösen Überraschungen. Weil keine Möbel hinzugefügt werden, passen Rundgang und Besichtigung zusammen. Das ist bei virtuell möblierten Fotos nicht der Fall. Ein gekennzeichnetes Foto mit Einrichtungsvorschlag kann die Vorstellungskraft anregen, der Rundgang zeigt den Zustand am Aufnahmetag. Er wird aus vielen Einzelbildern rechnerisch zusammengesetzt und kann deshalb Fehler enthalten, besonders an Spiegeln und Glasflächen, wie Unscharfe Gaussian Splats erklärt.
Er hält den Zustand fest. Ist die Wohnung bei der Aufnahme hergerichtet, bleibt das Staging im Rundgang erhalten, auch wenn die Leihmöbel nach ein paar Wochen wieder abgeholt werden. Weisen Sie dann im Inserat darauf hin, dass Möbel und Dekoration nur zur Ansicht dienen. Der Rundgang kann dann so lange online bleiben, wie das Objekt angeboten wird. Das ist eine Folge davon, wie ein Rundgang entsteht, kein Versprechen für jede Szene. Was bei der Aufnahme zu beachten ist, steht in der Checkliste für den Scan.
Was lohnt sich wann?
Die Tabelle fasst die Abwägung zusammen. Sie ist unsere Einschätzung als Faustregel, nicht belegt und keine Garantie.
| Situation | Sinnvoll | Warum |
|---|---|---|
| Leere Wohnung, kleines Budget | Rundgang, dazu einige virtuell möblierte Fotos mit Hinweis | Der Rundgang zeigt Größe und Wege, die Fotos geben Anhaltspunkte zur Nutzung |
| Leere Wohnung, mehr Budget | Physisches Staging der wichtigsten Räume, dann Rundgang | Die Möbel stehen real, und der Rundgang hält sie fest |
| Eingerichtete, gepflegte Wohnung | Rundgang, vorher aufräumen | Staging bringt hier wenig Zusätzliches, der Rundgang beantwortet die Fragen zu Grundriss und Wegen |
| Eingerichtete Wohnung mit vollen Räumen | Zuerst entrümpeln und umstellen, dann Rundgang | Ordnung ist die günstigste Form von Staging |
| Viele Interessenten von weiter weg | Rundgang | Er ersetzt oft die erste Besichtigung, die Anreise lohnt dann erst bei ernstem Interesse |
Die NAR-Umfrage liefert eine Hilfe, wo sich Aufwand zuerst lohnt: Die Makler, die Verkäufer betreuen, richteten am häufigsten das Wohnzimmer (91 Prozent) und das Hauptschlafzimmer (83 Prozent) her. Für Käufer galt das Wohnzimmer als wichtigster Raum (37 Prozent), gefolgt vom Hauptschlafzimmer (34 Prozent). Wer nur einen Teil der Wohnung herrichten will, kann dort beginnen. Das ist eine US-Umfrage, sie zeigt eine Tendenz.
Die Kombination bei leerer und bei eingerichteter Wohnung
Leere Wohnung. Der sinnvollste Ablauf beginnt mit der Entscheidung, ob echte Möbel gemietet werden. Wenn ja, wird die Wohnung zuerst hergerichtet und danach aufgenommen, damit Fotos und Rundgang denselben Zustand zeigen. Wenn nein, bleibt der Rundgang bei der leeren Wohnung. Zusätzlich können einzelne Fotos virtuell möbliert werden, jeweils mit sichtbarem Hinweis und zusammen mit dem unbearbeiteten Foto. Der Rundgang dient dann als ehrliche Referenz. Wer vom Foto begeistert ist, kann im Rundgang prüfen, wie die Räume tatsächlich geschnitten sind.
Eingerichtete Wohnung. Hier steht die Vorbereitung im Mittelpunkt. Aufräumen, Überflüssiges weglegen, Möbel so stellen, dass die Wege frei sind: Das ist die einfachste Form von Home Staging und kostet nur Zeit. Danach folgt der Rundgang. Ist die Wohnung bewohnt, sollten private Gegenstände vorher weggeräumt sein, auch aus Gründen des Datenschutzes, wie 3D-Rundgang und Datenschutz erklärt. Was vor der Aufnahme sonst zu tun ist, etwa Türen festlegen und kleine Spiegel abhängen, steht in der Checkliste für den Scan.
Virtuelles Staging im Rundgang selbst. Der Rundgang zeigt den Zustand am Aufnahmetag. Möblierungsvorschläge bleiben damit Sache der Fotos im Exposé. Bei Horama gibt es kein virtuelles Staging im Rundgang: Er zeigt die Räume so, wie sie am Aufnahmetag aussehen.
Häufige Fragen
Ist Home Staging Pflicht?
Nein, es ist eine freiwillige Maßnahme des Eigentümers oder Maklers. Die Volksbanken Raiffeisenbanken weisen darauf hin, dass sie keinen garantierten Mehrerlös bringt. Ob sie sich lohnt, hängt davon ab, wie leer, abgenutzt oder unübersichtlich die Wohnung ist.
Muss ich virtuell möblierte Fotos kennzeichnen?
Nach den vorliegenden Fachbeiträgen ja: Der Hinweis „virtuell möbliert“ gehört sichtbar ins Bild oder direkt daran. Wir empfehlen außerdem, das unbearbeitete Foto ins Exposé zu stellen. Grundlage sind das Verbot irreführender Werbung im Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und bei KI-erzeugten Bildern Artikel 50 der KI-Verordnung. Mängel dürfen dabei nie wegretuschiert werden. Das ist keine Rechtsberatung. Im Zweifel fragen Sie Ihren Verband oder einen Anwalt.
Ersetzt ein 3D-Rundgang das Home Staging?
Nein. Der Rundgang zeigt, wie die Wohnung geschnitten ist und wie man sich darin bewegt. Er macht eine leere Wohnung nicht wohnlicher. Dafür ist Staging da. Beide lassen sich gut kombinieren: Zuerst wird die Wohnung hergerichtet, dann aufgenommen, und der Rundgang hält den Zustand fest.
Was ist günstiger, Home Staging oder 3D-Rundgang?
Das hängt von der Wohnung ab. Home Staging mit Leihmöbeln kostet nach den genannten Richtwerten 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, bei einer kleinen Wohnung nach dem Beispiel aus München 1.500 bis 4.000 €. Ein 3D-Rundgang kostet bei Horama 690 € netto bis 120 m². Beides beantwortet verschiedene Fragen und lässt sich nur bedingt gegeneinander aufrechnen.
